随着金融降杠杆、房住不炒等政策不断加码，我国房企乃至整个房地产行业都迎来了转型升级的重要关口。作为国内老牌地产企业，泛海控股（000046）一直以来也在加快推进自我变革的步伐。

在此过程中，虽然泛海控股不得不面临业绩下滑、股价波动等短期“阵痛”，但究其现象背后的本质，是泛海正在通过降低杠杆负债、优化债务结构等方式，加速从房地产企业向“金融+房地产+战略投资”综合性上市公司转型。

经营整体平稳

今年上半年，我国房地产行业持续低迷。据媒体统计，上半年公布业绩的128家房企中，有接近40%的房企营业收入同比下降，近45%的房企利润同比下滑。

行业预冷之际，泛海控股的整体表现则较为突出。据泛海控股半年报显示，公司上半年实现营业收入51.70亿元，同比增长1.60%；归属于上市公司股东的净利润为17.37亿元，同比增长30.28%。

与此同时，泛海控股的负债情况也有所好转。截至2019年6月末，公司资产负债率从去年底的86.60%降至今年年中的82.38%；报告债务从去年末1230亿元降低至约875亿元， 短期债务从520亿元下降至约为335亿元。

值得一提的是，泛海控股此前公告显示，公司及控股子公司对外担保实际余额为661.9亿元，占公司 2018 年 12 月 31 日经审计净资产的329.06%。这一数字也引发了一些公众对泛海控股承压能力的担心。

对此，业内人士分析称，329.06%比例中，很大一部分涉及向融创出售资产的过渡期担保。目前，融创项目累计已支付交易价款的80%，预计该部分担保即将完成，担保额将会大幅下降。

“房企高担保是行业普遍现象。”有研究人士指出，对外担保率较高的主要是地产和建筑材料行业，特别是房地产企业为子公司项目担保。从信用风险上来看，房企担保总体代偿风险有限。

转型持续加码

早在2014年初，泛海控股便开启了转型之路，在发挥现有房地产业务优势的基础上，融合具有较大发展潜力的金融、战投等业务板块，以期从单一的房地产上市公司向“金融+房地产+战略投资”综合性上市公司迈进。

五年来，通过内部整合与外部收购，泛海控股已经逐渐涉足到证券、信托、保险等金融领域，并相继拿下多张金融牌照。截至2019年上半年，泛海控股金融业务实现营业收入达41.96亿元，同比增长5.96%，占比总体营收比例接近80%。

随着今年一系列宏观调控加码，房地产行业的融资渠道不容乐观，房企资金流动性普遍出现紧张。如何在“去地产化”过程中，保持自身持续发展，成为众多地产企业转型中面临的困境。

对此，泛海控股主动应变，在售卖京沪地产项目的过程中，一方面降低房地产业务比重，另一方面也实现了资产负债结构的大幅优化。泛海控股半年报显示，公司现金余额稳定保持在约200亿元的水平，现金及流动资产能够有效覆盖流动负债。

从地产业务到多元布局，从房地产龙头到综合性上市公司，泛海控股的自我革新之路正在步入正轨。在政策加码与经济转型的大环境下，泛海控股也在通过不断调整战略，以期在“阵痛”过后，加速完成转型。