在武汉提起CBD，你会马上听到两种截然不同的声音。好话能把它捧到天上，坏话能把它踩到地下。CBD内部的人和外部的人对它的价值评判大相径庭。

这是一个充满了误会、偏见与热爱的争议区域。特别是绝大多数常年生活和工作在CBD的人，对区域独特价值体会更深，他们血液中流淌着对CBD的自豪与热爱。

实际上，外界对CBD的诸多看似“恨铁不成钢”的评价中，底层逻辑充满了对这个区域崇高的向往。

一个绕不开的话题是：CBD烂尾了吗？

我的判断是：并没有。

CBD建设至今大概完成了三分之二的规划，而市面上流传的“烂尾”一般可能是指两个方面，一是极个别在建项目的进度缓慢，这里主要是指少数写字楼工程；二是少量配套工程的施工进度缓慢。

这里有百年不遇大变局下的经济大环境原因，也有少数企业在市场转向中的阶段性困难，还有部分配套与土地权属性质有关（如军用土地处置等）。

而这些问题并不是长期无法处理的问题，以发展的眼光看待，这也恰好是CBD的后发优势，是未来可能兑现的最大“彩蛋”。

武汉三大整体规划建设板块中，CBD相比二七滨江、光谷中心城是兑现最快、最成熟的“整体高规格规划与建设”的区域，生活价值和商务价值已经非常明显。

它的综合价值不能简单用配套价值来量化，应该说，CBD的这种高能级规划和带来的实际价值放眼全国都很稀缺，是武汉其他板块绝无仅有的。

CBD的好，只有通过两地生活体验对比后才能深刻体会。

今年以来，我在密集调研与发布武汉CBD的相关内容。今天这篇应该是我研发文章有史以来涉及广度、深度最大的一篇，本文将以全新视角，带你领略CBD不为人知的一面。

如何看待CBD这座“城”？

资源全优且人均占比最高

CBD最大的价值在于它卓越的空间规划价值下拥有全优配套，是职住一体化的罕见高级板块。

规划之初，美国SOM、德国欧博迈亚、澳大利亚DesignInc & ANS、英国阿特金斯、中国城市规划设计研究院等五家机构来到武汉就商务区的规划方案进行过咨询设计。

进入CBD，你会明显感受到区域的人口密度要低于青年路、解放大道等。这种适当的人口密度在齐全且优质的资源配套环绕下将呈现出较大的舒适体验。

政府在你家门口，甚至是在你工作、学习、生活的半径上做了整体规划、设计、建造，让空间关系更符合城市现代化发展需求，让生活品质更优、工作效率更高。

先来看CBD的交通路网。江汉区是整座城市的几何中心，而CBD又占据江汉区的核心。CBD北接汉口火车站，通往天河机场，南临武广，东连“金融一条街”。地铁2号线、3号线、7号线、10号线（在建）、12号线（在建）从中穿过。王家墩东站、范湖站和常码头站等4个站点实现交叉换乘。

再来看看这套资源阵容:

学校：红领巾学校、辅仁小学、一初学苑、崇仁燕园小学、崇仁路分校、芸尚公立幼儿园等；

文化：武汉博物馆、武汉图书馆新馆（在建）、武汉广电全媒体中心（在建）等；

公园：王家墩公园、后襄河公园、梦泽湖公园、黄海路隧道公园等；

运动场：武汉CBD体育公园、篮球场、网球场、足球场、羽毛球馆、乒乓球馆等；

商场：泛海生活广场（盒马鲜生）、万达广场、泛海城市广场二期、华发中城商都等；

酒店：喜来登、费尔蒙、艾迪逊（规划）、万怡（规划）等五星级酒店；

周边：同济医院、协和医院、武广、恒隆、K11、江宸天街、花园道、太和里等。

二七滨江是带状，聚合与辐射资源有限。光谷中心城远离武汉中心城区且尚未兑现，只有CBD地处中心且成环状，聚合了全而优的一大批配套资源，关键是绝大部分规划已经兑现。

CBD坐拥江汉与硚口精华资源，囊括了一批重点教育资源，包括红领巾学校、辅仁小学、崇仁燕园小学、一初学苑、十一初等。再看上述罗列出来的生态公园和体育公园，武汉中心区域内没有一个板块能做到如此高配比的规划，从用地建设来说实在是奢侈。

再看文化设施，武汉最大的两座图书馆，一个是省图书馆，在武昌省府沙湖板块，一个是市图书馆，新馆位于CBD青年路口，目前正在建设中。相同的还有湖北广电，在沙湖板块办公，而武汉广电全媒体中心也在CBD，紧邻武汉市图书馆新馆。

根据上述资源，我们完全可以说CBD就是汉口的文化中心。但懂行的人不愿意这样说，很大的一个原因是，仅仅一个“文化中心”或者“商务中心”难以准确概括CBD。

比如说，CBD这里拥有万达广场、泛海城市广场二期、华发中城商都，周边还有江宸天街、花园道、太和里、万松园、K11、武广、恒隆等，另外，从建设大道到解放大道方向的青年路沿线一公里左右，正在开发综合体，也有相当大体量的商业规划。

可以说，CBD的商业资源密集度也是全武汉最高的，商业体成色是武汉最新的，整体商业品位也是武汉最高的。

在CBD，无论是工作还是生活，这种便捷、舒适带来的享受，是外部人群难以体会的。只不过，很多CBD的业主长期生活于此习以为常，忽略了这份稀缺价值。

一个显而易见的事实摆在眼前，在万达广场（原泛海城市广场一期）或泛海城市广场二期看电影、吃饭，或者跳舞、健身、美发几乎不需要排队。

这种幸福指数可以理解为人均资源占比较高。中心生活的幸福感最后会体现在时间价值上。开车在CBD范围内也几乎不会遇到堵车。同样是从汉西路口开到青年路口，走CBD区域内主干道淮海路比走解放大道至少节约一半的时间。

许多曾经临时来CBD居住过一段时间的人，再回到原地已经有了明显的落差感。还有很多从CBD搬走的业主在别处生活后也会感到不适应。

CBD的好，只有通过两地生活体验对比后才能体会到。

这里闹中取静，让人能够享受到方便快捷、优质高效、安逸舒适的生活。在多个时间段都快人一步，优人一等，这就是一座“城”带来的时间价值与人生价值，提高了工作效率，创造出了较高的生活价值。这种确定性就是生活品质。

如何看待CBD的人？

国际住区里的高质量群体

要了解CBD，先要了解CBD的圈子是一群什么样的人。

CBD的游客年轻且小资，CBD的商旅人士高层次，CBD的业主隐贵、高知且高净值……

先来看游客：

去华发中城商都的游客明显要比去其他商场的人更加小资。据说不少MSN公司和网红以此为据点在创业。

再来看商旅人士：

而对于高层次商旅人士而言，也许滨江是他们的目的地会场（如区域公司总部、考察对象等），但下榻武汉的第一站一定是五星级酒店，而武汉五星级酒店规划建设密度最高，整体成色最新的板块就是CBD。

这里不仅已经开业了喜来登、费尔蒙，还规划有艾迪逊、万怡等高端五星级酒店。疫后经济复苏与五星级酒店的销售情况强关联。喜来登酒店常年都是武汉入住率最高的五星级酒店。

在喜来登酒店前后约200米的直线距离内，星巴克共开设了三个营业点，这也是全武汉星巴克密度最高的一个局部区域。

最后看业主：

在CBD，一个家庭一年的物业费可能要交五千到七千，租赁车位的停车费可能要大几千，买车位则要二十万上下。

如果按照每家一个小孩，每个小孩每年开销15万—20万计算，一个三口之家的月收入大概要达到3万才能保证基本开销。

而不为外人熟知的是，CBD的很多家庭是二胎家庭，同时，CBD的业主也广泛存在复购行为，即要么是自己家族之间先后来这里置业，要么是自己家买了CBD至少两个小区的房子。

可以说，CBD社区体现出来的气质没有一丝暴发户的感觉，这里虽然藏龙卧虎，隐贵成群，但表露出来的是一份恬静下的低调与内敛。

这已经在CBD形成了独特的邻里文化与关系。CBD的邻里关系总体而言友好、和谐，人群整体素质较高，是实际意义上的“国际社区”。

虽然CBD小区很多，但本质上大家都是一个大社区。彼此之间既非同事，又非还建安置，业主之间从事不同行业的工作，完全是因为生活而互相结缘。从本质上看，这种邻里关系来源于大家的生活水平相近。这一点从房产的购买力就一目了然。

所以外人对CBD的业主往往会评价说“你们CBD的人好像互相之间都认识”。

如何看待CBD的教育？

大社区价值下的精英教育

CBD的大社区价值是武汉其他区域难以复制的。这里的教育氛围不能简单从配套层面来剖析价值，而是应该从生活场景体验的深层次、多维度去解析。

相比于重点学区的分布，这些重要的校外素质培训场地设施与教师资源对于孩子的成长与成才同样重要。校外的素质拓展教育场所配套丰富且优质，资源点位分布均在CBD内。

CBD是一个大社区，家庭之间的差距并不大，同级更容易走近。这些小区房龄都很新，这些小区大同小异，一致性较高，天然具有“兄弟社区”的亲和力与友好性。邻里隔阂少，方便小孩互相串门、玩耍、共同成长进步。

在CBD已经交付入住的多个小区中，小区对口的学校集中度更高，基本都是优质学校。这让不同小区的孩子从居住到学习自带圈层相融的属性，他们彼此之间既是同学或校友，又是队友或对手，也是邻居和朋友，未来还可能是同事或伙伴。这样的邻里关系有利于培养小孩的竞争与合作能力。

这种多维度的精英教育，才是国际住区应有的样子。

如何看待CBD的房子？

疫情抗跌，迎强兑现，未来有一大波彩蛋

疫情三年，CBD的房子相比武汉主城区其他板块整体而言是最抗跌的区域之一。这里主要有两点原因：

一是因为CBD统一规划开发的房子总体很新，最长房龄也才十年出头，产品差异化并不大，整体性较强。

二是因为CBD房子在当初新房销售时，相对其他相似或同级区域而言“水分”太少，通俗讲就是新房备案价虚高的成分不多。

从全市维度来看CBD楼市，这个局部区域在过去呈现出了“价格无法真实反映价值”的局面，也就是说区域价值要高于房价。所以从疫情来看，CBD区域整体房价可跌的水分最少。

与此同时，CBD在主体框架兑现成型后，如今还为城市发展预留了诸多“彩蛋”。

彩蛋1：CBD区域多宗军用土地，处置工作预计在未来不久也会得到有效推进。同时，区域已经规划好的市政配套也将迎来加速兑现。

彩蛋2：芸海园南侧的市政公园将于今年10月份完工。

彩蛋3：位于江宸天街斜对面的武汉图书馆新馆已于去年年底动工，预计2024年底基本完工。

彩蛋4：武汉图书馆新馆旁的武汉广电全媒体中心正在建设，项目总投资约24.25亿元，占地面积约3万平米，总建筑面积16.1万㎡，主要建设演播演艺厅集群、融媒体生产中心、数据中心、停车位及配套设施等。

彩蛋5：在芸海园东侧，还有泛海体育公园的规划用地等待开发，按照规划范围测距，沿泰山路从芸海园、桂海园、松海园到红领巾学校沿线马路对面约660米的范围都是泛海体育公园。这里已经兑现了一半，未来还有较大的想象空间。

彩蛋6：军用土地处置完毕后，预计CBD地下五层综合管廊将很快投入使用。

彩蛋7：预计大经济趋势和楼市小趋势完全处于有利局面后，武汉中心这座地标也将很快验收并投入使用。

这些“彩蛋”若能全部兑现，区域的价值和价格是否会超出你的认知？

文章来源：冯毅城地产频道